פסק-דין בתיק ת"א 5012-09

1.                  מחלוקת בנוגע לגלריה (להלן-"הגלריה"), המצוייה בבית ברח' האומן 18 בירושלים (להלן-"הבניין") נידונה בין הנתבעים, בינם לבין עצמם, בפני כב' המפקח על רישום המקרקעין (להלן-"המפקח") וניתן פסק דין, לפי על הנתבעת 2 להרוס חלק מהגלריה שתואר בפסק הדין במצוי בתחום הרכוש המשותף. התובעת, שהיא בעלים בדירה בבניין טוענת לזכויותיה הקנייניות בגלריה. הואיל והתובעת, לא היתה צד להליך שהתנהל בפני כב' המפקח היא מבקשת שיינתן סעד הצהרתי לפיו היא בעלת זכויות חכירה לדורות בגלריה, אשר אינה בתחום הרכוש המשותף ולהורות על ביטולו של צו ההריסה שניתן ע"י המפקח ביחס לגלריה. התובעת, מלינה כנגד הנתבעת 1 (להלן-"הנתבעת") שנהגה בחוסר תום לב ובהסתרת מידע מהמפקח בניהול ההליך בפניו, באופן שהביא להוצאת צו הריסה לגלריה למרות היותה הבעלים בה בהיותה, מוצמדת ליחידה שבבעלותה ונבנתה כדין קודם לרכישתה את הנכס בבניין.   

2.                  הנתבעת דוחה את טענותיה של התובעת. הגלריה, לא הוצמדה ליחידה שבבעלותה של התובעת לפי חוזה החכירה. גם אם יוכח כי התובעת אכן הבעלים בגלריה, אין זה מעניינה של הנתבעת משנבנתה הגלריה ללא היתר כדין ובפלישה לרכוש המשותף בחלק ממנה וללא הסכמת יתר בעלי הזכויות בבניין להקמתה. הנתבעת 2 עושה לטענת הנתבעת, שימוש ייחודי בגלריה ולפי פסק דינו של המפקח, עליה להרוס את החלק של הגלריה המצוי בתוך שטח הרכוש המשותף ולא את כולה, כפי שמשתמע לכאורה מהתובענה.  

טיעוני הצדדים:

3.                  התובעת, רכשה בשנת 1998 יחידה בבניין המצוי בגוש 30131 חלקה 10 חלקת משנה 15 (להלן-"היחידה") והגלריה, מזוהה לטענתה בתשריטים, שהוגשו על ידה, כהצמדה לחלקה 18/15 בחלקה 10-14 באותו גוש. חוזה חכירה נחתם בינה ובין מינהל מקרקעי ישראל ( להלן-"המינהל", החוזה צורף כנספח א' לכתב התביעה). על פי תשריט מיום 16.12.2003 (נספח ב' לכתב התביעה) הוצמדה ליחידה גלריה, בכינוייה בחוזה "מחסן", בשטל של 40 מ"ר ובהתאם לכך, היא הבעלים בגלריה. להפתעתה, נודע לה בדיעבד כי הוגשה תביעה בפני המפקח ע"י הנתבעת כנגד הנתבעת 2 בתיק 360/04 (להלן-"תיק המפקח") ביום 20.12.04 בגין הסגת גבול בכך שהגלריה, שהנתבעת 2 עושה בה שימוש , מצויה בתחום הרכוש המשותף ונבנתה ללא הסכמת שאר בעלי הדירות בבניין.  הנתבעת, לא טרחה לצרף אותה כצד להליך בפני המפקח או ליידע אותה לגבי ניהול ההליך. לטענתה, בפסק דין שניתן ע"י המפקח ביום 1.3.2007 נקבע כי הגלריה מצויה בתוך הרכוש המשותף של הבניין וניתן צו להריסתה ע"י הנתבעת 2 (פסק הדין צורף כנספח ג' לכתב התביעה).התובעת טוענת כנגד ההליך שנוהל בפני המפקח בהיותו שגוי ופסול שכן, היא הבעלים של הגלריה, אשר לא נבנתה על ידה ואינה מצויה בשטח הרכוש המשותף. היה על הנתבעת לצרף אותה כצד נדרש בידיעתה, כי היא הבעלים של היחידה והגלריה וכן להציג בפני המפקח את מצב הזכויות העדכני לעניין הגלריה במסגרת ניהול ההליך. נכונים הדברים בפרט לאור קיומו של תשריט לרישום בית משותף, לפיו נחתם חוזה החכירה בינה ובין המינהל וצויין בו כי היא הבעלים להצמדה חוקית של הגלריה ליחידה. התשריט עליו מסתמכת התובעת, הוכן בשנת 2003 על ידי המהנדס והמודד אליהו אדרעי, במעורבות של אלידע מריעוז ז"ל ומר שי האוזמן , שהוא הנציג שהעיד בפני המפקח מטעם התובעת באותו הליך. לדידה של התובעת, שי האוזמן, שהיה חבר בנציגות באותה העת, נמנע במכוון מהצגת התשריט בפני המפקח למרות היותו שותף להזמנתו ממר אדרעי ולהכנתו ונמנע ממתן עדות על הצמדת הגלריה ליחידה. בהיעדר ייצוג משפטי לנתבעת 2 בתיק המפקח, חמורה שבעתיים התנהגותה של הנתבעת באי הצגת התשריטים הנכונים בפני המפקח,לדידה של התובעת. 

4.                  משהובא לידיעת התובעת דבר קיומו של הליך בפני המפקח, מיהרה לטענתה לפנות במכתב  בדואר רשום לנתבעת ביום 30.1.07, עוד בטרם קיום ישיבת הוכחות בפני המפקח וביקשה ממנה לחדול מכל פעולה משפטית בנוגע לגלריה (נספח ב' לכתב התביעה). הנתבעת, מסיבותיה היא, לא השיבה לפנייתה וכן לא השיבה לתזכורת שנשלחה אליה ביום 20.2.07 (נספח ג' לכתב התביעה).

5.                  בקשה דחופה שהוגשה ע"י התובעת למפקח, להוספתה כנתבעת בתיק שבפניו (נספח ז' לכתב התביעה) נדחתה ונקבע כי פסק דין ניתן קודם לכן, כבר ביום 1.3.07. לנוכח זאת, הגישה התובעת תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר זכויותיה בגלריה וכפועל יוצא, ביקשה כי יוצהר על בטלות צו ההריסה שניתן לגלריה.

6.                  הנתבעת טוענת מנגד כי אין זה מעניינה מיהו הבעלים על הגלריה והיא אדישה, כדבריה לכך, שכן בנייתה נעשתה ללא היתר כדין ובתחומי הרכוש המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין. לשאלת הבעלות של התובעת בגלריה, טוענת הנתבעת כי עולות תמיהות בלתי מוסברות הואיל ובחוזה החכירה נירשם כי קיימת הצמדה של "מחסן" ולא נאמר על הצמדה של "גלריה". היחידה של התובעת, אליה הוצמדה לכאורה הגלריה, מצויה בקומה ג' בבניין בעוד הגלריה, מצוייה בקומת הכניסה והגישה היחידה והבלעדית אליה, היא מתוך שטחה של הנתבעת 2. לפיכך, קשה ליישב את הטענה בדבר בעלותה של התובעת בגלריה עם מיקומה בבניין. זאת ועוד, חלק מהגלריה מצוי בתחום הרכוש המשותף בחריגה מתחום הבניין ופלישה לחלל המסדרון המכונה "מעבר" לפי פסק הדין של המפקח. הנתבעת חזרה והדגישה בכתבי הטענות ובסיכומיה כי צו ההריסה שניתן ע"י המפקח, מכוון אך ורק לשטח של הפלישה לרכוש המשותף , שהוגדר כ"מעבר" בפסק הדין, בניגוד למצג המוצג ע"י התובעת כאילו ניתן צו הריסה לגלריה כולה , ולא היא.

7.                  הנתבעת, דוחה את הטענות בדבר חוסר תום לב או העלמת מידע רלוונטי על ידה מהמפקח. להיפך הוא הנכון, התובעת נהגה ב"שב ואל תעשה" בשעה שהנתבעת 2, עשתה שימוש בגלריה במשך שנים ללא הסכם. מנגד, היא עצמה טרחה לברר את זהות הבעלים בגלריה. לפי תשריט הבניין מיום 12.5.03 נרשמה בו "יחידת הורים" בקומת קרקע, ולא היה ברור לה מי הבעלים עליה ומהו מועד בנייתה. לפיכך, היא ביקשה מהמפקח שיינתן צו שיורה למינהל להעביר לעיונו של המפקח את המסמכים המצויים בתיק הנכס על מנת להתחקות אחר הבעלים של הגלריה. התשריט, שהוגש ע"י המינהל צורף כנספח ג' לכתב ההגנה. הנתבעת טוענת כי התשריט, שצורף כנספח ב' לכתב התביעה עליו מתבססת התובעת, לא נימצא בתיק המינהל ולפיכך, עולות תהיות בנוגע למהימנותו. משנהגה הנתבעת 2 מנהג בעלים בגלריה, ללא כל הסכם עם התובעת הטוענת לבעלותה עליה, ניתן היה ללמוד מכך על היעדר זכות שלה בגלריה, לשיטתה של הנתבעת. בנוסף, היו חילוקי דעות והתנהלו הליכים עם משפחת מריעוז ובפרט עם אהוד מריעוז, כנגד חיובים במסי ועד בית לקומת החניה המוחזקת על ידי משפחת מריעוז.  בנסיבות אלו, קיים חשש כי התביעה, הוגשה על רקע אותו סכסוך על מנת לסכל את פעילותה של הנתבעת, בשים לב לכך שאהוד מריעוז, הוא הרוח החיה בתובענה והמצהיר מטעם התובעת.

דיון ומסקנות:

הליכים קודמים:

8.                  התביעה, הוגשה בתחילה לבית המשפט המחוזי בירושלים בת.א. 9126/07. ולפי החלטתו של כב' השופט י' ענבר מיום 26.4.2009 , היא הועברה בהסכמת התובעת לבית משפט זה משהודיעה התובעת, כי הגלריה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ובהתאם לשוויה ( ראו: הודעת התובעת מיום  30.3.09). קודם לכן, הוגשה ונידונה בפני כב' השופט ע' חבש במסגרת ת.א. 9126/07, בקשה למתן סעד זמני האוסר על הנתבעות להרוס את הגלריה. במסגרת הדיון בבקשה למתן סעד זמני, העידו ונחקרו אהוד מריעוז מטעם התובעת ומר שי האוזמן מטעם הנתבעת , הם גם מצהירים שהעידו בפני. לפי החלטתו של כב' השופט חבש מיום 26.12.07 , נאסר על הנתבעות "לבצע כל פעולה הקשורה לגלריה /מחסן , עד לסיום הדיון בתובענה שהגישה המבקשת".

9.                  ההליך בפני המפקח: אין חולק כי התובעת, לא צורפה כבעלת דין ע"י מי מהנתבעים בתיק המפקח. מעיון בפרוטוקול הדיון בתיק המפקח עולה כי הנתבעת 2 היתה מיוצגת ע"י מר ציון ניסים. הנתבעת טענה בתיק המפקח כי מר ציון ניסים, הוא המנהל ובעל המניות היחיד של הנתבעת 2 (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 1.3.07 , צורף כחלק מנספח כ"ח לתצהירו של מר מריעוז, להלן-"הפרוטוקול מתיק המפקח") .

10.              מר ציון ניסים העיד בפניי המפקח באומרו כי הגלריה, היתה קיימת בעת נשכרה החנות על ידו בשנת 1989 מהמנוח רפאל לוי ועוד לפני שהחנות נרכשה ע"י אבי מהבעלים רפאל לוי מידי כונס הנכסים, בשנת 1993 (עמ' 4 שורות 11-18 לפרוטוקול מתיק המפקח). כך גם אמר העד, כי הוא אינו טוען לבעלות על הגלריה ובחקירתו אישר כי ה"מעבר", המופיע בת/2 שהוצג בפניו, לא שייך לו או לאביו. כדבריו בעדותו: "אכן אנו משתמשים בחלק הזה שמעל המעבר. אני משתמש בחלק זה באישור של מר אודי מריעוז. אני לא מסכים להרוס את החלק הזה של הגלריה שמעל המעבר, כי אני לא בניתי אותו. פנה אלי אודי מריעוז וטען שזה שטח שלו, הכוונה למעבר, ואין לו בעיה שאני אשב שם מעל המעבר". הוסיף ציון ניסים ואמר בדיון בפני כב' המפקח: " אני לא העליתי את הטענה הזו עד כה, שכן אני לא בדקתי אם באמת השטח הזה של המעבר אכן שייך לאודי מריעוז כפי שטען" (עמ' 5 שורות 1-4 ו-11-26 לפרוטוקול מתיק המפקח). בחקירה חוזרת אמר העד: "כל החלטה שתתקבל ע"י כב' המפקח לגבי הגלריה על יסוד תשריט (ת/2) , ואם יוחלט להסירה, יש להורות במקביל להחזיר את כל המצב לקדמותו על פי התשריט הנ"ל, דהיינו לפתוח את המעבר באופן חופשי לכל אורכו, כפי שמופיע בתשריט, וזאת על מנת לא ליצור איפה ואיפה בין הדיירים" (שורות 23-26 בעמ' 6 לאותו פרוטוקול).

11.              התשריט ת/2 , אשר על פיו הורה המפקח על הריסת המעבר, הוא נספח ד' לכתב ההגנה שהוגש מתיק המינהל לעיונו של המפקח. יוער ויובהר, כי על פי פסק הדין של המפקח , הצטוותה הנתבעת 2 בנוגע לגלריה להרוס "את אותו חלק מהגלריה המשתרע בחלק העליון של המסדרון/ המעבר , בתחום הרכוש המשותף" (ייקרא להלן-"המעבר"). כך גם, מפרוטוקול הדיון בתיק המפקח עולה כי הוצג במסגרתו מסמך נ/2 בנוגע לגלריה, בחתימתו של עו"ד קדמי, ששימש ככונס נכסים של היחידה (עמ' 2 שורות 28-29 לפרוטוקול הנ"ל). מר שי האוזמן, השיב בחקירתו בפני המפקח כי אכן הגלריה, היתה מצוייה בבניין בעת שהוא עצמו נכנס אליו, קרי: בחודש ספטמבר 1994 (עמ' 3 שורות 35-37 לפרוטוקול מתיק המפקח ). לשאלתו של כב' המפקח בנוגע לבעלי הבניין השיב העד: "קיימים 10 בעלי נכסים בבית מושא התובענה " (עמ' 7 שורה 10).

12.              הנתבעת 2, הגישה ערעור על פסק הדין שניתן ע"י המפקח  ומפרטוקול הדיון בערעור עולה כי היא טענה להיות התובעת הבעלים על הגלריה ובקשה שיבוטל צו ההריסה.   כב' השופט מ' רביד קבע בפסק הדין כי כי משלא הועלתה טענה זו בפני המפקח, דין הערעור להידחות  (נספח ה' לכתב ההגנה של הנתבעת ).

13.              בע"א 256/71 חסן פטין טהבוב נ' שייך מוחמד עבד אל-מועטי אבול-פאדל-אלעלמי, פד"י כו(1) 505, נקבע:

"הלכה פסוקה מלפני בית משפט זה היא, שאם נתן בית משפט פסק דין בלא לעשות אדם הנוגע בדבר בעל-דין, פסק הדין הוא כאין וכאפס וכמוהו כלא היה: ע"א 63/48 [1] (בע' 355). אפשר לסווג את הפסול שבפסק הדין הזה כחוסר סמכות באחת ממשמעויותיו הרבות של דיבור זה, ולומר שבית המשפט שפסק בעניין בלא להביא לפניו אדם נוגע בדבר כדי לאפשר לו לאמור את דברו, פעל ללא סמכות, ראה המרצה 16/49, [2], בו הכריז בית המשפט על פסק הדין כלוקה, מטעם זה, בחוסר סמכות. העיקר הוא, שפסק הדין הוא בטל מדעיקרא, וגם אם רשאי האדם שנפגע לבקש את ביטולו בדרך של תובענה (ומקודם בדרך של התנגדות צד שלישי שזכרה בה עוד בתקנה 362 לתקנות פרוצידורה האזרחית 1938), כמו שקבענו בע"א 355/58, [3], אין הכרח בדבר שינהג כך. מפסק דין בטל לא קם מעשה בית-דין, אלא אפסיות, וכל מוסד שיפוטי שלפניו מסתמכים על פסק-הדין, חייב להכיר בכך, ולהתעלם ממה שמתיימר אמנם להיות הכרעה שיפוטית, אך חסר בפועל תוקף משפטי: בג"צ 86/58, [4] (בע' 1659)".

                    בדומה לכך מצינו בע"א 411/81 מוסטפא זידאן נ' מוחמד עלי ע'דיר, פ"ד לח(3) 449 : 

                   "הלכה היא שפסק דין, הניתן בלא לעשות אדם הנוגע בדבר בעל דין, הינו בטל